מידע מקצועי

10 הטעויות הנפוצות בתהליך תכנון המשכנתא

משכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב המשפחות החיות בישראל. המשכנתא הממוצעת למשפחה הינה סביב ה - 700,000₪ כאשר ההלוואות הנוספות של המשפחה הממוצעת נעות סביב ה - 100,000₪ (כולל הלוואות חוץ בנקאיות וכמובן המינוס בבנק). במילים אחרות משכנתא היא החוב הגדול שלנו.

המשכנתא והדירה ככל הנראה יישארו איתנו להרבה שנים ומכאן, אם עשינו טעות בשלב בחירת הדירה ו/או בשלב גיוס משכנתא, זאת תהיה טעות קריטית שיהיה קשה לתקן אותה. במאמר זה ריכזנו עבורכם 10 טעויות הנפוצות שנעשות על ידי רוכשי הדירות בזמן שניגשים לקחת משכנתא מבנקים:


  1. החזר חודשי לא תואם ליכולת החזר אמיתית לפני בחירת נכס לקנייה ולפני הפנייה לבנק לצורך קבלת אישור למשכנתא תשבו, ותחשבו מהו ההחזר החודשי האופטימאלי עבור המשפחה שלכם? החזר החודשי זהו סכום שתשלמו כל חודש עבור החזר המשכנתא. יכול להיות שההחזר החודשי הוא משתנה מחודש לחודש בגלל הצמדות למדדים שונים ושינוי ריביות כלומר, על תסמכו על זה שההחזר החודשי יהיה קבוע כל הזמן! ברוב המקרים זה לא המצב. אז איזה החזר לקבוע? גבוה או נמוך (כמובן במסגרת מגבלות בנק ישראל)? צריך לזכור כי תכנון החזר נמוך מדי מהיכולת האמתית תייקר את המשכנתא כולה בעשרות אלפי שקלים. תכנון החזר גבוה מדי, אומנם יחסוך סה"כ החזר המשכנתא אך יכביד על התקציב המשפחתי. לכן, צריך לקבוע החזר חודשי שיתאים למסגרת התקציב המשפחתי. תיקחו את ההכנסות של המשפחה ותפחיתו הוצאות ללא שכר דירה. ההפרש ייתן לכם אינדיקציה, כמה נשאר לטובת החזר חודשי של משכנתא.

  2. יועץ בבנק לא מייצג אתכם רבים מנוטלי המשכנתא מתלבטים... האם לקחת יועץ משכנתאות פרטי ולשלם שכר טרחה? או, לגשת ליועץ המשכנתאות של הבנק ויחדיו להחליט על איזו משכנתא לקחת? אחרים אומרים, למה לשלם ליועץ פרטי שכר טרחה של כמה אלפי שקלים, כאשר בבנק יושב לו יועץ משכנתאות שהוא בחינם. וזאת טעות! כי במקרה הזה חינם יוצא יקר מאוד. יש לזכור שיועץ בבנק עובד ומייצג אך ורק את הבנק, יש לו יעדי מכירות ויעדי רווח שמכתיב לו הבנק, ובתנאים כאלו הוא מציע ללקוח תמהיל משכנתא שהוא מעין "מוצר מדף" שרווחי אך ורק לבנק. לעומת זאת יועץ משכנתאות פרטי מייצג אך ורק את הלקוח, הוא מכיר את צרכי הלקוח, בנה איתו תכנית פיננסית שמותאמת לצרכי הלקוח ודואג לאינטרסים אך ורק של הלקוח.

  3. ברכישת נכס ישנן עלויות נוספות, האם התחשבתם בזה? טעות נפוצה זו הינה לא להתחשב בעלויות נוספות שיש ברכישת נכסים כגון: דמי תיווך (כ2% מערך הדירה), מס רכישה (משלמים בהתאם למדרגות מס ותנאים מסוימים), תשלום לעו"ד, שמאי, עלויות הובלה, שיפוץ, ריהוט, ציוד, עלויות הקשורות למשכנתא ועוד... כל אלו יש להביא בחשבון! היות שהמשכנתא שניתנת על ידי הבנק אינה מיועדת לכיסוי עלויות האלו וזה אומר שיש לחשב הון עצמי בצורה נכונה.

  4. שימוש במחשבונים של בנקים לחישוב החזר חודשי אנשים רבים משתמשים במחשבונים של הבנקים לחישוב ותכנון ההחזר החודשי. אבל, יש לזכור כי המחשבון לא מביא בחשבון את השינויים במדד המחירים לצרכן ושינויים הצפויים במסלולים משתנים (כגון: פריים ומשתנה). כך, שאם יש לכם בתמהיל מסלולים צמודי מדד ומשתנים המחשבון של הבנק לא יחשב נכון את ההחזר החודשי במסלולים אלו. הוא מחשב אותם כמסלולים קבועים! לכן יש להשתמש במחשבונים שמביאים בחשבון שינויים הצפויים בחיי משכנתא.

  5. חוסר התייחסות לקנסות בעתיד בעת פירעון חלקי או מלא של משכנתא ברגע שבונים תמהיל ללא איש מקצוע, אלא לבד או עם יועץ של הבנק, לא שמים דגש על התפתחויות העתידיות שיכולות להשפיע לנו על כדאיות הפירעון החלקי או מלא של המשכנתא בעתיד. ישנם מסלולים שבגין הפירעון שלהם נצטרך לשלם קנס! ולעתים אלו סכומים גבוהים מאוד. כך למשל, אם אנחנו יודעים שעוד כמה שנים ישתחרר לנו סכום מסוים שאיתו נרצה לסגור את המסלול או חלק ממנו אבל, לא התחשבנו בקנסות העתידיות שיש באותו מסלול, ייתכן שזה ימנע מאיתנו לעשות את המהלך (אשר ללא ספק אמור לחסוך בסה"כ החזר המשכנתא). לכן בעת בניית התמהיל יש להתייחס לאפשרות פירעון מוקדם וקנסות שיכולות להיות בעקבות זה.

  6. חוסר הבנה של יתרונות וחסרונות של מסלולי משכנתא שונים רבים טועים או נכון יותר מתפתים לקחת משכנתא בריבית משתנה, שהיא זולה יותר מריבית קבועה אבל, היא גם מסוכנת יותר היות שהריבית בשוק עולה אז גם הריבית המשתנה עולה. ריבית קבועה לא משתנה לאורך חיי משכנתא ולכן בטוחה יותר לטווח ארוך. אבל, האם זה אומר שיש לוותר על מסלול בריבית משתנה? ממש לא! צריך להבין את היתרונות והחסרונות של כל המסלולים ולהתאים אותם יחד עם שנים להחזר המשכנתא לתוכנית פיננסית של התא המשפחתית.

  7. תעשו מכרז ריביות בין בנקים רוב הלקוחות חושבים שהבנק שבו הם מנהלים את חשבון העו"ש ובטוחים שמכיוון שהם מכירים את הבנקאי הוא זה שידאג להם לתנאים הטובים ביותר. צריך לזכור, כי הבנק הוא עסק ריווחי והבנקאי עובד אצל הבנק ומטרתו היא למקסם את רווח הבנק, לכן סביר להניח שתקבלו הצעה המתאימה יותר לבנק ולא לכם. הפתרון הינו "מכרז ריביות" בין מספר בנקים. כמו שאתם לוקחים הצעות מחיר ממספר ספקים או נותני שירות למיניהם וכך אתם מוזילים את המחיר השירות או המוצר, בדיוק אותו דבר במשכנתאות! רק שבמקרה הזה, להוזלת ריביות יש משקל גבוה היות שמדובר בהלוואה לטווח ארוך.

  8. התייעצות עם משפחה או חברים לרובנו יש חברים או משפחה שלקחו משכנתא ולכן, נראה שקל מאוד להתייעץ איתם מה הם קיבלו ובאיזה ריבית ולכמה שנים. אבל, אין לדעת האם הם עשו טעויות בבחירת והתאמת מסלולים יתרה מזאת הפרופיל הכלכלי שלהם לרוב, לא דומה לזה שלכם (יעדים, מטרות ותכנון עתידי שונה משלכם) במילים אחרות, כל תא משפחתי שונה בהתנהלות כלכלית ולכן, מה שמתאים לאחד לאו דווקא מתאים לאחר. אם לא מקבלים אמירה זאת, זה פותח פתח לטעויות.

  9. הצעות מחיר מחברות ביטוח לפני קבלת המשכנתא תתבקשו על ידי הבנק, לעשות ביטוח לנכס וביטוח חיים. גם כאן רוב האנשים עושים טעויות ולא לוקחים כמה הצעות מחיר ממספר חברות ביטוח. זאת טעות, היות שיש הבדל בין מחירים בחברות הביטוח ובעזרת מכרז הצעות מחיר ניתן להגיע למחירים יותר נוחים.

  10. משכנתא לא עובדת בשיטה "שגר ושכח" רוב נוטלי המשכנתאות פועלים לפי שיטה של "שגר ושכח" ומסיימים את תהליך נטילת המשכנתא ואז מתחילים לשלם כל חודש בתאריך קבוע במהלך שנים רבות ללא בדיקה "מה קורה מסביב". אך השוק הריביות, הרגולציה, התחרות בין בנקים, התקנות ועוד פרמטרים לא עומדים במקום. כפועל יוצא מזה נוצר מצב שלאחר תקופה מסוימת ייתכן שתהיה אפשרות לשפר את תנאי משכנתא ואף לחסוך עשרות אלפי שקלים. לכן מומלץ לבחון פעם בתקופה כדאיות למחזור המשכנתא הקיימת.

13 צפיות